2026/08/26
解体で家屋調査を行う理由は？実施しない場合のトラブルや調査内容、費用も解説
解体工事終了後に、近隣住民から建物に被害があったと申し出を受けることがあります。こうしたときに役立つのが「家屋調査」です。しかし「名前を聞いたことはあるがどのような調査なのか」「本当に必要なのか」「費用は誰が負担するのか」など、疑問を持つ人も少なくないでしょう。
この記事では、解体工事において家屋調査を行う理由や調査内容、費用などについて分かりやすく解説します。解体工事を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
家屋調査とは
家屋調査とは、解体工事や大規模な新築工事を行う際に、工事によって近隣の家屋に影響が生じたかどうかを確認するための調査です。
なお「家屋調査」という用語には、新築や増築した建物の固定資産税額を算出するために役所が行う調査という意味もあるので注意が必要です。「家屋調査」で検索すると、固定資産税算出のための調査について説明するサイトが上位に表示されることもありますが、この記事ではあくまで解体工事の際に行う家屋調査について解説します。
ここからは家屋調査の対象と行う理由について説明します。
家屋調査の対象は近隣の建物
家屋調査の対象は解体する建物ではなく、近隣にある家屋です。業者が解体工事の見積もりを出すときに行う現地調査では解体する建物を丁寧に調べますが、それとはまったく別物なので注意しましょう。
家屋調査を行う理由
解体工事で近隣の家屋調査を行う理由は、トラブルやクレームを防ぐためです。解体工事では重機での作業や車両の通行などにより、近隣の家屋に被害を与えるリスクがあります。例えば、次のような被害を申し出られるケースは珍しくありません。
- ・ 外壁や内壁に新しくひび割れが生じた
- ・ 基礎や土間コンクリートにひび割れが生じた
- ・ ドアや窓がゆがんで開閉がしにくくなった
- ・ 外壁タイルや外壁材の一部が剥がれたり欠けたりした
- ・ ブロック塀や門柱にひびが入った
- ・ 床が傾いた
これらの不具合は経年劣化や地震などが原因で、工事前から生じていた可能性もあります。しかし証拠がなければ、工事が原因ではないにもかかわらず、相手の言い分に従って損害賠償せざるを得なくなることにもなりかねません。工事前に家屋調査を実施して建物の状態を記録しておけば、解体工事の影響の有無を客観的に確認できるので、「工事が原因かどうか」をめぐるトラブルを防止できます。
また家屋調査は、近隣住民だけでなく解体業者とのトラブルを防ぐことにもつながります。もし近隣住民が「工事により建物に被害が生じた」と主張し、解体業者は「工事が原因ではない」と主張した場合、施主（発注者）は両者の板挟みとなり苦労するでしょう。家屋調査で記録が残っていれば、どちらの言い分が正しいか証明できるので安心です。
家屋調査の内容
ここからは家屋調査の具体的な内容を、以下の3点に分けて解説します。
- ・ 家屋調査で確認すること
- ・ 家屋調査の範囲
- ・ 家屋調査の流れ
1つずつ見ていきましょう。
家屋調査で確認すること
家屋調査は近隣家屋の持ち主に許可を得た上で、外壁や内壁のひび割れや破損、柱や床の傾き、建具の建て付けなど建物の外部と内部のさまざまなポイントを確認します。調査項目は、対象建物の構造や規模、調査会社の方針などによって異なります。実施する項目が多いほどトラブルのリスクを減らせる一方、調査費用は高くなるので注意が必要です。
下記の画像は、岐阜県「用地調査等業務共通仕様書・別記12地盤変動影響調査算定要領」の中で、家屋調査の内容について説明した部分です。
出典：岐阜県|用地調査等業務共通仕様書・別記12地盤変動影響調査算定要領 3ページ〜5ページ
参照元：岐阜県|用地調査等業務共通仕様書・別記12地盤変動影響調査算定要領
家屋調査の範囲
結論からいうと、解体工事に伴う家屋調査の範囲に法令で定められた一律の基準はありません。解体する建物の構造や規模、地盤状況、周辺環境などをふまえて個別に判断します。
例えば、頑丈な鉄筋コンクリート造の集合住宅を解体して大きな振動が発生する場合や、住宅密集地での作業で影響を受ける家屋が多い場合は、広い範囲の調査を行うことが多いです。逆に壊しやすい木造住宅の解体で周囲にあまり建物が建っていない場合は、家屋調査の対象は少なくて済みます。
調査項目と同様に、家屋調査の範囲が広いほどトラブルのリスクは軽減できますが、その分コストはかかります。リスクと予算のバランスを考えて調査範囲を決めましょう。
下記の画像は、岐阜県「用地調査等業務共通仕様書・別記12地盤変動影響調査算定要領」の中にある「建物等調査一覧表」の書式です。
出典：岐阜県|用地調査等業務共通仕様書・別記12地盤変動影響調査算定要項 19ページより
参照元：岐阜県|用地調査等業務共通仕様書・別記12地盤変動影響調査算定要領
家屋調査の流れ
家屋調査（事前調査）は、おおむね以下のような流れで行われます。
聞き取り調査
建物の権利者の情報、築年数、基礎形状などを聞き取って記録します。
家屋の間取り図（平面図）作成
調査時に計測・撮影した場所が後で分かるように、家屋の間取りを図として残します（調査内容によっては、立面図や展開図も）。建築図面のコピーを取る場合もあります。
各所の確認・測定・撮影
あらかじめ決めておいた調査項目に従い、建物外部・内部の状態（亀裂、損傷、隙間など）を確認します。また柱や床面から数箇所を選定して垂直・水平（傾斜）の測定を行います。確認・測定した内容は、小型ボードに記載した上で、写真撮影します。
水準（レベル）測量
敷地内から数箇所を選んで現在の高さ（水準）を測量します。解体工事では、建物の撤去や重機の稼働により土圧バランスが崩れ地盤が沈下・隆起する「地盤変動」が起こる場合があります。水準測量は地盤変動の有無を確認するため、解体工事前の時点での高さを記録しておくものです。測量結果も写真撮影します。
調査報告書の作成
調査終了後、写真や測定結果、図面などをまとめた調査報告書を作成します。
事後調査
必ず実施するわけではありませんが、工事が終了してしばらくしてからのクレームに備えるために、事後調査を行う場合もあります。
家屋調査の費用
家屋調査費用は家屋1棟につき3〜10万円ほどが相場ですが、様々な要因で変動します。ここで紹介する費用を左右する主なポイントを押さえておきましょう。
また家屋調査の費用は誰が負担するかについても解説します。
家屋調査費用を左右するポイント
家屋調査費用を左右する主なポイントは以下の通りです。
建物の規模・設計
建物が大きかったり設計が複雑だったりする場合は高額になります。例えば平屋で部屋数が少ない一戸建て住宅に比べ、複数階建てで部屋数が多い建物は調査に手間がかかる分、費用も高額です。
調査項目の数
調査項目が多いほど費用はかかります。
一度に依頼する軒数
調査する家屋の軒数が多いと費用総額は高くなる一方で、調査員の移動が効率的になったり割引もしてもらいやすくなったりするので、1軒あたりの費用は安くなります。
調査会社からの距離
調査会社の所在地から解体現場までの距離が離れている場合、移動時間や交通費がかかるため費用は高くなりがちです。
家屋調査費用は誰が負担するか
家屋調査の費用を最終的に負担するのは解体工事の施主（発注者）自身です。費用の支払いに関しては、施主が調査会社に直接支払う場合と、解体業者にまとめて支払う場合があります。
なお、通常は近隣住民が費用を負担することはありません。ただし近隣住民が自分で調査会社に依頼した場合は、その人の負担となります。もし施主としては家屋調査をするつもりがなかったにもかかわらず、近隣住民の強い希望で実施する場合は、後でもめないように費用負担について事前に取り決めておきましょう。
家屋調査に関するよくある質問
ここでは解体工事に伴う家屋調査に関連してよくある質問とその回答を紹介します。
Q1：家屋調査は義務ですか？
いいえ、家屋調査は法律で義務付けられているものではありません。ただし、隣家との距離が近い場合や、大きな振動が予想される場合は、近隣トラブルを防ぐために実施した方が安心です。現場の状況を踏まえ、解体業者と相談して判断しましょう。
Q2：近隣の人から家屋調査を断られたらどうしますか？
家屋調査は近隣住民の同意が必要なため、拒否された場合に強制することはできません。工事の影響で建物に被害があった場合に適切な補償を受けられるようにするためでもあることや、費用負担がないことを丁寧に説明し、理解を求めましょう。それでも断られた場合は、説明した内容や日時、相手の回答を記録として残しておくことが大切です。
Q3：家屋調査会社はどのような基準で選べばよいですか？
解体工事に伴う家屋調査の実績や、調査項目、報告書の内容、料金の内訳などを比較して選びましょう。ただし、施主が調査会社の良し悪しを判断するのは簡単ではありません。信頼できる解体業者に相談し、実績のある調査会社を紹介してもらう方法もあります。
まとめ
家屋調査は、近隣にある建物の工事前後の状態を記録し、解体工事による影響の有無を客観的に確認するための重要な調査です。適切に実施しておくことで、近隣住民とのトラブルや損害賠償リスクを軽減できます。一方で、調査範囲や項目を増やせば、費用負担が重くなるのも事実です。
どこまで調査すべきか、どの調査会社へ依頼するかなどの判断は、経験のない人にとって簡単なことではありません。解体工事とあわせて家屋調査についても相談できる業者を選べば、安心して工事を進められます。
サラチ屋では、現地調査をふまえて家屋調査をどこまでやるかの判断から、調査会社との連携、解体工事まで一貫してサポートできる体制を整えています。家屋調査について疑問や不安がある方は、お気軽にご相談ください。
